楼市调控效果显现,未来房价以稳为主

美食健康新闻 / 来源:快资讯 发布日期:2020-10-22 热度:8C
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国家统计局10月20日发布的9月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,全国房地产市场价格总体平稳,涨幅略有回落。其中,55个城市新建商品住宅价格环比上涨,较上月减少4个;50个城市二手住宅价格环比上涨,较上月增加3个。从价格走势看,大部分城市依然处于微涨区间,涨幅较上月略有回落。



城市间市场分化明显

数据显示,各城市之间的市场分化更加明显。分城市类别看,一线城市新建商品住宅价格同环比涨幅出现小幅回落或与上月持平,二手商品住宅价格环比涨幅回落,同比有所扩大;二三线城市新建、二手住房价格同环比涨幅均回落或与上月持平。

从环比看,一线北上广深四城新房、二手房价格涨幅均有小幅回落。不过,深圳市场仍表现较为突出,二手房价格环比上涨1.1%,高于一线城市平均水平0.2个百分点。二三线城市仍维持涨多跌少态势,下跌城市数量小幅扩大。其中,31个二线城市中新建住宅价格环比上涨25个,下跌4个,持平2个;35个三线城市中新建住宅价格环比上涨27个,下跌5个,持平3个,徐州以1.4%的涨幅领跑。二三线城市二手住宅价格环比上涨26个,下跌8个,持平1个;徐州以1.3%的涨幅居前,银川则紧随其后,以新房环比涨幅1.0%排名第二,这是银川继三次排名第一后,连续两次排名第二。

民银智库宏观分析师赵金鑫表示,各线城市新建、二手商品住宅价格增速较上月均有所回落,同时新建住宅价格涨幅放缓速度超过二手房,这主要是房企降价回款策略和各地新建住宅限价调控所致。如银川市场受监管调控后市场热度降温,环比上涨1.0%,较上月涨幅收窄0.9个百分点,后续仍有下行空间。

“9月徐州新房、二手房市场出现局部过热,涨幅均居全国前列。徐州住建局近日紧急调控,稳定市场预期,政策效果将逐渐释放。”赵金鑫说。

“‘金九银十’是楼市传统消费旺季,市场交易活跃,房企以价换量现象明显增加。各地积极落实主体责任,严防当地房价异常波动,前期各地调控效果也逐渐显露,9月新房、二手房价格涨幅均有所回落。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。

房价或继续低位盘整

“银十”接近尾声,“金九”市场销售情况究竟怎样?

龙头房企销售表现相当优异,碧桂园、保利、中海等房企单月合约销售金额同比增长了20%以上。前三季度“千亿俱乐部”房企数量达21个,平均销售额高达2421亿元。四季度,在年度销售业绩目标的驱使下,房企的供货力度有望继续保持。

从全国销售数据来看,9月全国房地产销售面积和销售额创历史新高,当月同比分别增长7.25%和16.01%。不过需要注意的是,9月较8月同比有所回调,市场出现趋冷迹象。

陈霄认为,9月市场销售热度提升主要是“三道红线”高压下房企借助传统销售旺季采取降价跑量的策略,加速去化、降负债并冲刺全年业绩。从单月数据来看,“金九”房企降价促销的效果明显,9月全国商品房呈现量升价跌态势。预计企业促销手段将延续,全国商品房销售面积同比有望进入正值。

与此同时,各地楼市收紧政策也在“趁热打铁”。中原地产研究中心统计数据显示,截至9月底,全国房地产调控政策次数高达403次。9月,广东东莞、杭州、沈阳、深圳、河北唐山等城市发布调控政策,从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场。

赵金鑫认为,随着各地积极贯彻落实“房住不炒”,强调稳地价、稳房价和稳预期,“因城施策”操作经验日益成熟,政策精准度逐渐提高,楼市“露头就打”趋势明显。下一阶段,全国房价同比涨幅将阶段性维持低位盘整状态,以稳为主。

“分城市来看,一二线和强三线城市受强需求稳固支撑,市场热度、价格稳定预期较好,部分区域政策红利较大的重点城市值得关注;弱三四城市房价下行面临较大压力,部分城市或在需求端给予一定刺激,如支持无房、进城农民工等刚需购房。”赵金鑫说。

投资增速或边际趋缓

当前,房地产开发投资已回到往年正常水平。数据显示,1-9月,全国房地产开发投资同比名义增长5.6%,较1-8月提高1.0个百分点,累计增速实现四个月连续正增长,单月增速已七个月正增长,回到往年正常水平。

“展望未来,从几个主要指标来看,年内投资增速有望继续反弹提高,但边际增幅将放缓。”财信研究院副院长伍超明表示。

从政策环境看,年内货币环境和“三稳”政策依然有利于房地产市场发展,但宽松政策环境将边际收紧。今年以来,面对新冠肺炎疫情的意外冲击,货币政策更加灵活适度,社会融资成本进一步下降,全年金融机构的贷款利率将大概率下行,有利于房地产资金来源稳定。“各地执行稳地价、稳房价、稳预期政策,出于防风险的考量,年内剩余数月房地产政策将边际收紧。”伍超明说。

从房地产资金来源看,增速稳中趋缓。1-9月,房地产开发企业到位资金136376亿元,同比增长4.4%,增速比1-8月提高1.4个百分点,单月增速连续七个月大幅走高。伍超明分析,随着近期部分城市房地产市场量价齐涨,这些城市收紧了限制性政策,房企贷款增速趋缓。另外,随着“三道红线”新规逐步推进,房企更加注重自身创造资金的能力,预计年内资金来源增速也将趋缓。

此外,土地购置面积增速趋缓,限制房地产投资增速反弹高度。数据显示,1-9月土地购置面积同比下降2.9%,连续3个月降幅扩大。分城市等级看,9月一二三线城市土地购置面积同比增速下降,一线城市购置面积仍然保持正增长,但二三线城市回落明显。“房地产开发企业后续拿地倾向可能呈现两极分化,多数房企态度趋于谨慎,一些具有资金实力的龙头企业仍有布局倾向。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为。

“未来,房地产企业面临监管层‘三道红线’要求,要在三年内完成降负债目标,房企拿地可能更偏谨慎,也将限制房地产投资增速的反弹力度。”伍超明说。

文章来源:中国商报

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